Von steigenden Mieten und der Immobilienblase Trier

Wie Spekulationen die Preise verderben

5vier untersucht, ob der Trierer Immobilienmarkt tatsächlich überhitzt ist und eine Spekulationsblase droht…

Trier. Vergangene Woche zeigte eine Studie des Instituts für die Deutsche Wirtschaft, dass Wohnen in Trier vergleichsweise teuer ist. Schon vor einiger Zeit sprachen Experten von einem überhitzten Immobilienmarkt in Trier und der Gefahr von Spekulationsblasen. Wir fragen uns daher: Was ist dran an der Geschichte von der Immobilienblase Trier? Droht dem Trierer Immobilienmarkt womöglich eine Art Subprime-Krise? Alles Panikmache oder berechtigte Sorge?

Nur langsam und immer der Reihe nach: Grundsätzlich gibt es verschiedene Anzeichen bzw. Indikatoren, die auf eine mögliche Spekulationsblase im Immobilienmarkt deuten. Dazu zählen beispielsweise rapide steigende Immobilienpreise, ein hohes und weiter steigendes Verhältnis der Preise zum Einkommen oder ein hoher Anteil der Hypothekenschulden an der Gesamtverschuldung der Haushalte. 5vier nimmt sich diese Indikatoren für den Trierer Immobilienmarkt genauer vor und legt exemplarisch dar, wie es um den Immobilienmarkt steht.

Indikator 1: rapide steigende Immobilienpreise

Zur Beurteilung des Preisanstiegs nehmen wir uns die Erhebung von Immobilienscout24 aus dem Jahr 2015 vor. Für Trier stellte das Immobilienportal zwischen 2007 und 2015 einen kräftigen Preisanstieg fest: Die Mietpreise stiegen demnach im beobachteten Zeitraum um 25%, wohingegen die Kaufpreise sogar um 72,6% angezogen haben. Wenngleich die Mietpreise also deutlich schwächer gestiegen sind, so kann man trotzdem nicht von einer Mietpreisbremse sprechen.

Indikator 2: hohes und weiter steigendes Verhältnis der Preise zum Einkommen

Bei diesem Indikator müssen wir auf die Daten des Statistischen Landesamtes zurückgreifen. Jenes stellte zwischen 2000 und 2011 einen Einkommensanstieg in Höhe von 31,7% für die Region fest. Rechnet man diesen Anstieg auf Jahresbasis herunter, so ist der Einkommensanstieg im Vergleich zum Mietpreisanstieg kleiner – Quotient (Mietpreisanstieg zu Einkommensanstieg): 1,08. Und im Vergleich zum Kaufpreisanstieg sowieso – Quotient: 3,15.

Indikator 3: hoher Anteil der Hypothekenschulden an der Gesamtverschuldung der Haushalte

Leider haben wir hier keine regionalen Daten und müssen auf die Daten für Bundesrepublik zurückgreifen. Eine Statista-Studie zeigt, dass ein deutscher Haushalt mit durchschnittlich 27.100 € verschuldet ist. 24.800 € davon sind Hypothekenschulden, was einem Anteil von 91,1% entspricht – also: ein sehr hoher Anteil.

Indikator 4: sehr niedrige kurz- und langfristige Zinssätze

Die niedrigen Zinsen sind kein Geheimnis und geistern seit langer Zeit durch die Medien. Seit dem 10.03.2016 liegt der Zinssatz der EZB bei 0,0%. Das heißt, dass sich Banken günstiger Geld von der EZB leihen können und auch Bankkunden günstiger Geld von ihrer Bank bekommen (sollten). Es ist theoretisch also mehr Geld für Immobilien und damit Raum für Spekulationen vorhanden.

Was heißt das jetzt?

Alle vier Anzeichen für eine Immobilienblase sind für den Trierer Immobilienmarkt gegeben – insbesondere was den Markt für Eigentum angeht. Also eine Spekulationsblase? Jein, nicht unbedingt. Durch die räumliche Nähe zum Großherzogtum Luxemburg ist der Trierer Immobilienmarkt historisch gesehen schon immer heißer als regionale Immobilienmärkte landeinwärts.

Und wie geht es weiter?

Statistisch ist eine Ausweitung der Siedlungsfläche (um 0,3% zwischen 2009 und 2014) zu beobachten. Auch die Wachstumsrate für Wohnungen ist in der jüngeren Vergangenheit (um 2,72%) gestiegen. Mit dem größeren Angebot lässt sich der starken Nachfrage natürlich ein Stück weit entgegen wirken, sodass die angespannten Situation etwas entschärft werden kann. Rabiatere Maßnahmen, beispielsweise eine zusätzliche Besteuerung für ausländische Investoren, dagegen wären wahrscheinlich kontraproduktiv, da sie ein Platzen der historisch gewachsenen Blase bewirken könnten. Hohe Verluste, Abwanderung von Kaufkraft, etc. könnten die Folge sein. Trier wird das heiße Spiel also zwangsläufig weiter mitspielen müssen und darauf hoffen, dass die Preise ohne Platzen der Blase einmal sinken werden.

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