Immobilienfinanzierung – Ratgeber und Tipps

Viele Menschen hegen heutzutage den Wunsch, eine eigene Immobilie zu erwerben. Allerdings erfordert die Finanzierung eine gute Planung mit langfristiger Kalkulation. Neben Fragen, die sich auf die notwendigen finanziellen Mittel für den Immobilienkauf beziehen, muss man auch Eigenleistungen realistisch einschätzen können. In diesem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung erklären wir, worauf es dabei ankommt.

Was kann ich mir leisten?

Am Anfang der Immobilienfinanzierung steht immer die Frage, wie viel man dafür ausgeben kann. Dazu muss anhand des eigenen Einkommens errechnet werden, welche Summe monatlich für die Kreditrate zur Verfügung steht. Die Einkommensaufstellung umfasst dabei lediglich regelmäßige Zahlungen, auf deren Eingang man sich verlassen kann (zum Beispiel monatlicher Lohn).

In einem weiteren Schritt werden die monatlichen Ausgaben berechnet, wobei es wichtig ist, dass auch nur einmal jährliche Aufwendungen berücksichtigt werden. Die nachfolgende Liste kann bei der Ermittlung der Kosten eine gute Hilfe darstellen:

Konkrete Aufwendungen:

• laufende Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Kleidung, Körperpflege, Telefon- und Mobilfunkverträge, Rundfunkgebühr, Aufwendungen für Kinder
• Freizeit: Aufwendungen für Hobbys, Veranstaltungen, Abos, Urlaub
• Nebenkosten: Strom, Heizung, Wasser, Müllgebühren
• Kfz-Kosten: Reparaturen, Inspektionen, Sprit, Versicherungen, Wertverlust des Fahrzeugs
• Versicherungen: Hausrat, Haftpflicht, Berufsunfähigkeit und andere
• Altersvorsorge und Geldanlagen: laufende Sparpläne
• Kredite: laufende Kreditraten
• künftige Kosten für Eigentümer: Gebühren für Hausverwaltung im Falle von Eigentumswohnungen, Wohngebäudeversicherung, Rücklagen für Reparaturen

Die Summe der dargestellten Kosten muss vom Nettoeinkommen abgezogen werden. So erhält man den persönlich verfügbaren Rahmen zur Immobilienfinanzierung. Als Faustregel gilt, dass die Finanzierungsrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen sollte. In manchen Fällen besteht die Chance auf eine Förderung, wie das KfW Darlehen für Baufinanzierung. Darauf gehen wir später genauer ein.

Ermittlung Finanzierungsbedarf

Wurde das zur Verfügung stehende Budget ermittelt, sollte man damit beginnen, sich den aktuellen Immobilienmarkt anzusehen. Unbedingt dabei zu bedenken ist, dass nicht ausschließlich die Baukosten oder der Kaufpreis, sondern immer auch weitere Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten, hinzukommen. In einigen Fällen außerdem eine Maklercourtage.

Bei der Planung der Gesamtkosten für die Baufinanzierung sollte man realistisch und dennoch eher großzügig vorgehen. Eventuelle Nachfinanzierungen sind oftmals nur zu ungünstigen Konditionen möglich und erhöhen dabei die monatliche Belastung.

Im Falle der Errichtung eines Neubaus ist zu bedenken, dass der Kredit entsprechend dem Baufortschritt ausgezahlt wird. So kann es während der Bauphase zu Bereitstellungszinsen kommen, die abhängig von den Konditionen des Kreditvertrags sind.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Eines der wichtigsten Themen bei der Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital. Damit sind auf der einen Seite die direkten Kaufnebenkosten, auf der anderen ein Teil des Kaufpreises zu bezahlen. Als Eigenkapital lässt sich alles einsetzen, was man zu Geld machen kann, um Kaufpreis und Nebenkosten zu stemmen. Dazu gehören zum Beispiel:

1. Guthaben auf Spar-, Giro- und Tagesgeldkonten
2. Guthaben aus Bausparverträgen
3. Aktien und andere Wertpapiere
4. Private Lebensversicherung
5. Riester Verträge

Sinnvoll ist es, wenn der Bausparvertrag bereits zugeteilt werden kann, weil sich das Geld dann auch kurzfristig leicht abrufen lässt. Hingegen lohnt sich ein Bauspardarlehen aus alten Verträgen in der Regel nicht.

Fördermöglichkeiten für die Finanzierung

Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer/innen ihre Immobilienfinanzierung günstiger gestalten. Je nach Förderstelle sind damit zinsverbilligte Kredite gemeint (teilweise mit Tilgungszuschüssen), beziehungsweise direkte Zuschüsse. Gründe für eine Förderung bestehen oftmals in Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder in einem niedrigen Einkommen.

Bei diesen Institutionen werden Fördermittel angeboten:

• KfW: Von der bundeseigenen Förderbank werden vergünstigte Darlehen sowie Zuschüsse vergeben, die beispielsweise aus dem Wohneigentumsprogramm hervorgehen.
• Förderbanken der Länder: Die eigenen Förderbanken der Bundesländer vergeben in erster Linie zinsverbilligte Darlehen für Familien mit einem Einkommen, welches sich unterhalb festgelegter Grenzen befindet.
• BAFA: Für die Vergabe von Zuschüssen für energetische Sanierungen sowie Heizungsmodernisierungen ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zuständig.

Demnach lohnt es sich, vor dem Start der Immobilienfinanzierung zu überprüfen, ob eine Chance auf Förderung besteht.

Das Fazit: Die besten Bedingungen zur Immobilienfinanzierung finden

Die Immobilienfinanzierung ist ein Schritt, der gut geplant sein sollte. In den meisten Fällen geht es dabei um hohe Geldsummen, die in Raten abzubezahlen sind. Damit man sich nicht übernimmt, sollte im ersten Schritt die persönliche finanzielle Ausgangslage überprüft werden. Dazu muss eine Aufstellung aller regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben erfolgen. Auch wenn sich vieles mithilfe eines Kredits finanzieren lässt, sollte ein bestimmter Teil aus Eigenkapital stammen.

In manchen Fällen besteht zudem die Möglichkeit einer Förderung, beispielsweise bei Familien mit schwachem Einkommen oder zum Zweck einer energieeffizienten Sanierung.